5월 9일 양도세 중과 유예 종료와 4월 17일 다주택자 대출 규제 원상복귀. 급매물 증가로 서울 아파트값 하락 전환, 실수요자에게는 기회인가.
2022년 이후 한시적으로 적용되어 온 다주택자 양도소득세 중과 유예가 오는 5월 9일 종료됩니다. 유예 기간 동안 2주택자는 기본세율(6~45%), 3주택 이상은 최대 45%까지만 과세됐지만, 종료 후에는 기존 중과세율(2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p)이 다시 적용됩니다.
기한이 다가오면서 시장에서는 두 가지 움직임이 동시에 나타나고 있습니다.
4월 들어 서울 아파트값이 7개월 만에 하락 전환(-0.59%)했습니다. 중과 유예 종료 전 매도를 서두르는 다주택자들이 시세보다 낮은 가격에 물건을 내놓고 있기 때문입니다. 실제로 강남권 일부 단지에서는 직전 거래 대비 수천만 원 낮은 급매 계약이 체결되는 사례가 보고되고 있습니다.
4월 17일에는 다주택자 대출 규제도 원상복귀됐습니다. LTV 규제 강화로 추가 매수 여력이 줄어든 상황에서, 보유세와 양도세 부담을 동시에 안게 된 다주택자들의 매도 압력은 단기적으로 더 커질 수 있습니다.
시장에서는 해석이 엇갈립니다.
"일시적 현상" 측은 기한 전 급매 출회는 2019년, 2022년에도 반복된 패턴이며, 종료 후에는 매물이 오히려 잠길 수 있다고 봅니다. 수요 기반이 살아 있는 서울 핵심 지역은 다시 회복될 가능성이 높다는 시각입니다.
"구조적 전환" 측은 금리 수준이 여전히 높고, 대출 규제가 다시 조여든 상태에서 매수 여력이 제한적이라고 지적합니다. 여기에 서울 2026년 입주물량이 2만 가구 미만으로 예년의 절반 수준임에도 가격이 하락하고 있다는 점을 구조적 변화의 근거로 듭니다.
급매물이 늘어난 시기는 실수요자에게 협상 여지가 생기는 구간입니다. 다만 급매인지 아닌지를 확인하려면 실거래가 공개시스템에서 같은 단지 최근 3~6개월 거래 이력을 비교하는 것이 기본입니다. 취득세, 이사 비용, 중개 수수료까지 포함한 실제 비용을 계산해야 합니다.
5월 9일 이후 시장 방향은 급매 소화 속도와 후속 정책 여부에 달려 있습니다.
이 글은 공공 실거래 데이터를 기반으로 작성되었으며, 투자 권유가 아닙니다.
