성남·하남·광주, 신고가 장세의 진짜 승부처는 전세입니다

경기 동부는 지금 수도권에서도 양극화가 가장 선명한 권역입니다. 공공 실거래 기준 성남·하남·광주의 최근 3개월 아파트 매매는 4월 715건 , 5월 990건 , 6월 585건입니다. 6월은 신고 누적 기간이 남아 있지만, 5월 거래량이 전월보다 38.5% 증가 하고 평균 실거래가가 10억 4,878만 원 까지 오른 흐름은 분명합니다. 핵심은 상급지 가격 재평가가 먼저 진행되고 있다는 점 입니다.

전세는 가격을 받치는 힘으로 작동하고 있습니다. 평균 전세가율은 58.7%→53.7%→57.0% 로 5월에 낮아졌다가 6월 다시 회복했습니다. 이데일리는 분당·하남 등 경기 주요 주거지가 서울 못지않은 상승세를 보인다고 전했고, 파이낸셜뉴스는 6월 셋째 주 경기 아파트 매수우위지수가 60.9 로 회복됐다고 보도했습니다. 헤럴드경제도 분당 평균 매매가격이 1년 새 13억 원대에서 15억 원대로 올라섰다고 짚었습니다.

지역별로는 성남이 시장을 끌고 있습니다. 최근 3개월 거래량은 성남 1,167건 , 광주 636건, 하남 487건입니다. 평균가는 성남 분당구 15억 7,140만 원 , 성남 수정구 11억 6,054만 원, 하남 10억 3,326만 원 순입니다. 광주는 평균 4억 6,262만 원으로 접근성은 좋지만, 가격 탄력은 핵심지보다 낮습니다.

단지별 흐름도 갈립니다. 판교밸리제일풍경채는 3개월 51건 거래되며 유동성이 가장 높았고, 산성역포레스티아는 6월 평균가가 전월보다 2.9% 상승 했습니다. 분당 한솔마을5단지는 9.8% 상승했고, 시범우성은 15.6% 상승 했습니다. 반대로 은행주공은 11.8% 하락 해 재건축 기대만으로는 방어가 어렵습니다.

결론은 명확합니다. 경기 동부는 넓게 사는 시장이 아니라 분당·판교·위례·미사 핵심 단지로 좁혀야 하는 시장 입니다. 최근 3개월 신고가는 524건 , 최저가는 52건으로 상승 거래가 압도적입니다. 다만 전세가율이 55% 아래로 다시 밀리면 매매가 부담이 커집니다. 6월 이후에는 신고가보다 전세 체결가와 거래 지속성을 함께 확인하는 전략이 맞습니다.

이 글은 공공 실거래 데이터를 기반으로 작성되었으며, 투자 권유가 아닙니다.