강남 3구, 거래는 다시 붙었지만 승부처는 전세입니다

4월 강남·서초·송파 아파트 시장은 3월의 급격한 냉각을 일부 되돌리는 모습입니다. 매매 거래량은 3월 341건 에서 4월 423건 으로 늘어 전월 대비 24.0% 증가 했고, 평균 매매가도 19.83억 원 에서 22.27억 원 으로 반등했습니다.

다만 이를 곧바로 "강남 3구 전체가 다시 강하게 오른다"고 보기는 어렵습니다. 거래 회복은 송파구 대단지 중심으로 나타났고, 4월 거래는 신고 지연으로 앞으로 더 보강될 수 있습니다. 지금 확인해야 할 핵심은 매매 가격보다 전세 보증금이 계속 올라가고 있다는 점입니다.

한눈에 보는 4월 강남 3구

지표	2월	3월	4월	해석
매매 거래량	572건	341건	423건	전월 대비 24.0% 증가
평균 매매가	23.18억	19.83억	22.27억	3월 낙폭 일부 회복
전세 거래량	1,916건	1,776건	1,279건	신고 지연 영향 가능
평균 전세 보증금	8.53억	8.65억	8.97억	2개월 연속 상승
단순 전세가율	36.8%	43.6%	40.3%	평균값 기준, 단지별 차이 큼

4월 수치에서 가장 중요한 부분은 방향입니다. 매매는 3월보다 거래가 늘었지만, 아직 2월 수준까지 회복하지는 못했습니다. 반면 전세 보증금은 2월 8.53억 원, 3월 8.65억 원, 4월 8.97억 원 으로 꾸준히 높아졌습니다.

즉, 매매는 아직 확인이 필요한 반등이고, 전세는 이미 실수요자의 부담을 키우는 흐름입니다.

거래 회복은 송파가 이끌었습니다

지역	4월 매매 거래량	평균 매매가	4월 거래 비중
송파구	214건	20.64억	50.6%
강남구	141건	24.25억	33.3%
서초구	68건	23.27억	16.1%

4월 매매 거래의 절반은 송파구에서 나왔습니다. 특히 잠실·가락·신천 일대 대단지가 거래를 이끌었습니다.

단지	지역	4월 매매 거래량	평균 거래가
리센츠	송파구 잠실동	25건	26.35억
잠실엘스	송파구 잠실동	20건	31.69억
헬리오시티	송파구 가락동	15건	28.08억
트리지움	송파구 잠실동	12건	30.21억
문정시영	송파구 문정동	11건	9.64억

이 흐름은 "강남 3구 전역의 동시 회복"이라기보다, 거래가 자주 발생하는 대단지에서 먼저 유동성이 살아난 것으로 보는 편이 안전합니다. 대단지는 비교 가능한 최근 거래가 많기 때문에 매수자와 매도자가 가격을 맞추기 쉽습니다. 반대로 거래가 드문 단지는 호가와 실거래가의 간격이 아직 크게 남아 있을 수 있습니다.

전세는 더 직접적인 압박입니다

지역	4월 전세 거래량	평균 전세 보증금
송파구	508건	8.01억
강남구	444건	9.39억
서초구	327건	9.90억

전세 시장에서는 가격 부담이 더 선명합니다. 4월 강남 3구 평균 전세 보증금은 8.97억 원 으로, 2월과 3월보다 모두 높았습니다. 전세가율은 평균 기준 40.3% 로 높아 보이지 않을 수 있지만, 강남 3구는 매매가 자체가 높기 때문에 보증금 절대액이 실수요자에게 직접적인 부담으로 작용합니다.

전세 거래가 많았던 단지도 대부분 실거주 선호도가 높은 대단지입니다.

단지	지역	4월 전세 거래량	평균 보증금
헬리오시티	송파구 가락동	33건	11.29억
잠실엘스	송파구 잠실동	26건	11.86억
메이플자이	서초구 잠원동	26건	7.87억
리센츠	송파구 잠실동	25건	10.48억
파크리오	송파구 신천동	24건	10.34억

전세 보증금이 오르면 매수 대기자에게 두 가지 압박이 생깁니다. 첫째, 기존 전세를 연장하거나 갈아탈 때 필요한 현금이 늘어납니다. 둘째, "차라리 매수할까"라는 판단이 다시 강해질 수 있습니다. 그래서 강남 3구에서는 전세가 매매 심리의 선행 신호로 작동할 가능성이 있습니다.

지금 데이터로 읽을 수 있는 결론

현재 데이터만 놓고 보면 결론은 세 가지입니다.

1. 매매는 반등했지만 확산은 아직입니다. 4월 거래량은 늘었지만 송파 대단지 비중이 큽니다. 강남·서초까지 같은 속도로 회복됐다고 보기는 이릅니다.
2. 전세 보증금 상승은 분명한 신호입니다. 평균 전세 보증금은 2월부터 4월까지 계속 높아졌습니다. 매매보다 전세가 실수요자의 체감 부담을 먼저 키우고 있습니다.
3. 5월 실거래 확인이 중요합니다. 5월 데이터는 아직 초기 신고분이 적어 판단하기 어렵습니다. 4월 반등이 일시적인 회복인지, 5월에도 이어지는 흐름인지를 확인해야 합니다.

실수요자는 이렇게 보시면 좋습니다

강남 3구에서 실거주를 고민하신다면, 단순히 "평균가가 올랐다/내렸다"보다 같은 단지의 최근 거래를 확인하시는 편이 훨씬 유용합니다.

• 매수자는 같은 단지·비슷한 면적의 3개월 실거래가 를 먼저 비교해야 합니다.
• 전세 수요자는 보증금 상승 속도와 갱신 가능성 을 함께 확인해야 합니다.
• 송파 대단지는 거래가 많아 가격 기준점이 빨리 형성되지만, 강남·서초 일부 단지는 거래가 적어 호가 착시가 생길 수 있습니다.
• 4월 거래는 신고 지연으로 추가 반영될 수 있으므로, 최종 판단은 5월 중순 이후 데이터까지 함께 보는 것이 안전합니다.

결론

강남 3구의 4월 시장은 "다시 뜨겁다"기보다는 거래가 붙기 시작한 구간에 가깝습니다. 매매는 송파 중심으로 회복 신호가 나왔고, 전세는 보증금 상승을 통해 실수요자의 부담을 키우고 있습니다.

따라서 지금의 승부처는 매매 가격 반등 여부보다 전세 압박이 매수 수요로 얼마나 이어지는지 입니다. 5월 실거래에서도 송파 외 강남·서초 거래가 늘고 전세 보증금 상승이 이어진다면, 강남 3구 시장은 단순 반등을 넘어 회복 흐름으로 해석할 수 있습니다.

이 글은 공공 실거래 데이터를 기반으로 작성되었으며, 투자 권유가 아닙니다.