전세 매물 감소와 월세화가 서울 주거비의 중심 이슈로 올라섰습니다. 실거래 데이터는 전세 품귀가 단순 불안이 아니라 매수 대기층을 움직일 압력임을 보여줍니다.
서울 주택시장의 핵심 이슈는 매매가격보다 전세입니다. 최근 보도는 다주택자 규제와 세제 신호 이후 전세·월세 매물이 함께 줄고 있다고 전합니다. 딸깍홈즈 DB에서도 같은 방향이 확인됩니다. 2026년 4월 서울 아파트 전월세 거래는 1만2394건 으로 3월보다 줄었지만, 전세 평균 보증금은 6.05억 원 으로 3월 5.95억 원 보다 높아졌습니다. 거래는 줄고 비용은 오르는 조합입니다.
전세 부족은 단순한 계절 요인이 아닙니다. KB 부동산 보고서는 올해 전세가격 상승 전망이 우세하고, 월세 비중 확대가 계속될 가능성을 짚었습니다. 뉴스핌과 이데일리 보도 역시 세금 부담과 정책 불확실성이 임대인의 선택을 바꾸고 있다고 분석합니다. 임대인은 전세보다 월세를 선호하고, 세입자는 높은 보증금과 대출 규제 사이에서 선택지가 좁아집니다. 이때 전세는 주거 상품이 아니라 매수 압박을 키우는 가격 신호 가 됩니다.
4월 전세 거래가 가장 많았던 곳은 노원구 527건 , 송파구 508건 , 강남구 444건 입니다. 평균 보증금은 송파구 8.01억 원 , 강남구 9.39억 원 , 서초구 9.90억 원 으로 고가 지역의 부담이 뚜렷합니다. 5월은 신고 초기라 거래량 판단은 이르지만, 현재 신고분 기준 전세 평균은 6.44억 원 으로 4월보다 높습니다. 신고 지연을 감안해도 방향은 가볍지 않습니다.
이번 이슈의 결론은 명확합니다. 서울 전세난은 매매시장과 분리된 문제가 아니라 실수요 매수 전환을 앞당기는 촉매 입니다. 다만 모든 지역이 동시에 오르는 장세는 아닙니다. 지금은 전세 보증금이 빠르게 오른 지역, 전세 거래가 줄어든 단지, 매매 거래가 붙기 시작한 생활권을 함께 봐야 합니다. 특히 송파·강남·서초처럼 전세 보증금 절대액이 큰 지역은 전세 갱신 부담이 매수 검토로 이어질 가능성이 높습니다. 5월에는 가격 상승률보다 전세 물건 감소 속도 를 우선 확인하는 편이 맞습니다.
이 글은 공공 실거래 데이터를 기반으로 작성되었으며, 투자 권유가 아닙니다.
