고양·파주·김포, 전세가 받치지만 상승은 골라야 합니다

경기 북부는 지금 “싸니까 오른다”가 아니라 “전세가 버티는 곳만 오른다”에 가까운 시장입니다. 공공 실거래 기준 고양·파주·김포의 최근 3개월 아파트 매매는 3월 1,728건 , 4월 1,353건 , 5월 1,390건 입니다. 4월 거래량은 전월보다 21.7% 줄었지만, 5월에는 거래가 2.7% 회복되고 평균 실거래가가 4억 7,769만 원 으로 올라섰습니다. 핵심은 거래 폭발이 아니라 전월 대비 3.5% 가격 반등 입니다.

전세 흐름은 매매보다 안정적입니다. 평균 전세가율은 69.3%→70.6%→69.1% 로 70% 안팎을 유지했습니다. 전세가율이 높다는 것은 실수요자의 주거비 부담이 이미 매매가격을 떠받치고 있다는 뜻입니다. 최근 비즈트리뷴은 6월 2주 전국 매매·전세 가격이 모두 상승했다고 보도했고, 매일경제는 김포·고양 신축과 구축의 격차 확대를 짚었습니다. 뉴스 흐름도 경기 북부가 넓게 오르는 시장이 아니라 신축·역세권 중심의 압축 장세 라는 점을 보여줍니다.

지역별 온도는 분명히 갈립니다. 최근 3개월 거래량은 고양 2,346건 으로 가장 많고, 파주 1,097건, 김포 1,028건입니다. 평균가는 고양 덕양구 5억 7,551만 원 이 가장 높고, 김포 4억 4,268만 원, 파주 3억 8,599만 원 순입니다. 고양은 덕양·일산 핵심 단지, 김포는 풍무와 한강신도시 신축, 파주는 운정의 가격 방어력이 관건입니다.

단지별로 보면 선별 장세가 더 뚜렷합니다. 파주 한울마을1단지운정신도시IPARK는 3개월 56건 이 거래됐고, 김포 풍무센트럴푸르지오는 53건으로 유동성이 좋았습니다. 다만 5월 평균가는 단지별로 엇갈렸습니다. 일산두산위브더제니스는 5월 평균이 4월보다 25.5% 상승 했지만, 풍무센트럴푸르지오는 6.1% 하락 했습니다. 같은 경기 북부라도 단지별 체력이 다릅니다.

최근 3개월 신고가는 140건 , 최저가는 314건 입니다. 결론은 명확합니다. 경기 북부는 지금 저가 매수보다 고양 덕양·김포 신축·파주 운정 대장 단지에만 집중해야 합니다 . 6월에도 전세가율이 70% 안팎을 유지하면 하방은 제한되지만, 최저가가 신고가보다 많은 동안 외곽 구축 추격 매수는 피하는 편이 맞습니다.

이 글은 공공 실거래 데이터를 기반으로 작성되었으며, 투자 권유가 아닙니다.