보유세·장기보유공제 개편 논의가 서울 아파트 시장의 핵심 변수로 떠올랐습니다. 실거래 데이터가 말하는 결론은 명확합니다. 매물 압박은 고가권에 먼저 오지만, 전세 부담은 실수요권을 떠받칩니다.
부동산 세제 개편 논의가 다시 시장의 중심으로 들어왔습니다. 매일경제는 보유세 강화와 공시가격 현실화, 장기보유특별공제 축소 가능성을 짚었고, KB부동산은 하반기 변수를 세제·전세·금리로 정리했습니다. 여기에 우리금융경영연구소는 기준금리가 2.50%에서 3.00%로 올라갈 수 있다고 전망했습니다. 세금과 금리가 동시에 올라가는 국면입니다.
딸깍홈즈 실거래 DB에서 서울 아파트 매매는 3월 3,874건 에서 5월 4,242건으로 늘었습니다. 평균 실거래가는 9억 9,017만 원 에서 11억 6,375만 원 으로 상승했습니다. 특히 15억 원 이상 거래는 563건에서 933건 으로 급증했습니다. 보유세 논의가 나와도 현금 여력이 있는 상급지 수요는 아직 빠지지 않았습니다.
문제는 세금 부담이 어디에 먼저 작동하느냐입니다. 강남·서초·송파·용산·성동·마포·양천의 3~5월 평균 매매가는 19억 1,073만 원 입니다. 나머지 서울 평균 8억 5,213만 원 의 두 배를 넘습니다. 이 지역의 15억 원 이상 거래는 1,441건 으로 서울 고가 거래의 중심입니다. 보유세 강화는 서울 전체보다 고가 보유자의 매도 판단을 먼저 흔드는 변수입니다.
다만 급락으로 보기는 어렵습니다. 같은 기간 서울 전세 평균 보증금은 5억 9,487만 원에서 6억 3,547만 원 으로 올랐습니다. 비고가권 전세가율은 58.0% 로 고가권 41.8%보다 높습니다. 전세 부담이 커질수록 실수요자는 매수를 완전히 접기보다 가격이 눌린 단지를 기다리게 됩니다. 세금은 매물을 만들지만, 전세는 하락폭을 제한합니다.
결론은 명확합니다. 7월 세제 개편이 현실화되면 서울 시장은 고가권 매물 증가, 실수요권 가격 방어 로 갈 가능성이 큽니다. 매수자는 15억 원 이상 단지의 신규 매물 증가 여부를 먼저 확인하고, 실수요권은 전세가율 55% 이상 이면서 직전 실거래가 대비 3% 이상 낮아진 매물에만 선별 접근하는 편이 맞습니다.
이 글은 공공 실거래 데이터를 기반으로 작성되었으며, 투자 권유가 아닙니다.
