2026년 공시가격이 전국 9.13%, 서울 18.6% 급등하며 5년 만에 최대 상승폭을 기록했습니다. 실거래가는 내려가는데 보유세는 오르는 역설, 지금 시장에 무슨 일이 생기고 있는지 데이터로 짚습니다.
2026년 4월 30일, 국토교통부가 전국 약 1,585만 가구를 대상으로 산정한 공동주택 공시가격을 최종 공시했습니다. 전국 평균 9.13% 상승. 5년 만에 처음으로 9%대를 돌파했습니다. 서울은 더 가팔랐습니다. 18.6%. 숫자만 보면 주택 가치가 오른 것 같지만, 이 상승이 가져오는 실질적 결과는 세금 고지서입니다.
공시가격 상승이 보유세에 미치는 영향은 단순 비례가 아닙니다. 공정시장가액비율과 세율 구간이 함께 작동하기 때문에, 공시가가 오를수록 세 부담 증가폭은 더 크게 꺾입니다.
사례를 보면 명확합니다. 래미안원베일리(서초구)의 올해 공시가격은 45억 6,900만 원. 보유세는 전년 대비 56% 증가할 것으로 추산됩니다. 강남구 압구정동 신현대9차 111㎡는 공시가가 34억 7,600만 원에서 47억 2,600만 원으로 36.0% 뛰었습니다. 이로 인해 전국적으로 약 17만 채가 새롭게 종합부동산세 부과 대상에 진입하게 됩니다.
여기에 타이밍 변수가 하나 더 있습니다. 6월 1일이 재산세·종부세의 과세 기준일입니다. 이날 기준으로 주택을 보유하고 있으면 올해 보유세를 전액 부담해야 합니다. 다주택자 입장에서는 5월 9일 양도세 중과 유예 종료와 6월 1일 보유세 기준일이라는 두 개의 마감 시한이 동시에 다가오고 있습니다.
공공 실거래 데이터를 보면 이미 시장은 움직이고 있습니다. 서울 아파트 거래는 2025년 3월 9,915건, 평균 14.27억으로 최근 피크를 기록했습니다. 이후 2026년 들어 급격히 식었습니다.
| 기간 | 거래량 | 서울 평균가 |
|---|---|---|
| 2025년 1분기 | 19,731건 | 13.93억 |
| 2026년 1분기 | 15,018건 | 10.92억 |
| 2026년 4월 | 4,182건 | 10.39억 |
거래량은 전년 동기 대비 24% 감소했고, 평균 거래가는 21.5% 낮아졌습니다. 공시가격 산정 기준일(1월 1일) 이후에도 실거래는 하향 압력을 받고 있다는 의미입니다.
이 지점이 핵심입니다. 공시가격은 전년도 실거래 기반으로 산정됩니다. 2025년 상반기 서울 아파트값이 급등했던 데이터가 2026년 공시가격에 반영된 것입니다. 반면 2026년 현재 실거래 시장은 냉각 중입니다. 결과적으로 보유자는 오른 공시가로 세금을 내야 하지만, 실제 매도 시 받을 수 있는 가격은 낮아진 상황에 놓입니다.
이 간극이 클수록 보유세 부담을 감내할 수 없는 다주택자들의 매도 압력은 높아집니다. 특히 금리 부담이 겹친 중저가 다주택 보유자는 더욱 그렇습니다.
보유세 부담이 커지고 양도세 유예마저 종료되면, 6월 이전 급매 출회 가능성은 높습니다. 다만 매물이 늘더라도 수요 여력이 받쳐주지 않으면 거래는 늘지 않고 가격만 빠지는 구조가 이어집니다.
실수요자 입장에서는 이 시기가 협상력을 가져갈 수 있는 구간입니다. 급매 여부는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 동일 단지 최근 6개월 이력과 비교하는 것이 가장 확실합니다. 공시가 오른 해의 보유세 계산은 반드시 직접 확인해야 합니다.
이 글은 공공 실거래 데이터를 기반으로 작성되었으며, 투자 권유가 아닙니다.
